Breaking News
Home / בית / נדל"ן: מקסימום דמי שכירות, מינימום מס לתשלום | מאת: רו"ח דקל וקנין

נדל"ן: מקסימום דמי שכירות, מינימום מס לתשלום | מאת: רו"ח דקל וקנין

לאחרונה הצהירה רשות המיסים כי היא שמה לה כמטרה לאתר את כל אלו המשכירים דירות למגורים ולא מדווחים על מלא הכנסותיהם. כמו כן הורחב שיתוף הפעולה והעברת המידע בין הרשויות השונות בארץ ומחוצה לה. משכך מומלץ לבעלי דירות להשקעה בארץ ובחו"ל לבחון מחדש את הכנסותיהם משכר דירה ולפעול בהתאם.

בשנים האחרונות אנו עדים לקיפאון בשוק ההון וירידה בשיעורי הריבית על פיקדונות ותוכניות חיסכון. שיעורי המס שאנו משלמים על השקעות בניירות ערך, על פיקדונות ותוכניות חיסכון עלו והגיעו לשיעור של 30%. במקביל חלה עליה חדה במחירי דירות למגורים ובגובה שכר הדירה. כל אלו הביאו רבים מאיתנו להשקיע את מיטב חסכונותיהם בקניית דירת מגורים להשקעה אשר תניב להם באופן שוטף הכנסות חודשיות משכירות. על מנת שנוכל ליהנות ממלא דמי השכירות ולנצל את הטבות המס בגינן, עלינו להכיר את חלופות המס הקיימות ואת השיקולים לבחירתן.


1. תשלום מס בהתאם לשיעור המס השולי של המשכיר: המשכיר ישלם על הכנסותיו מדמי שכירות בניכוי הוצאות (כגון: ריבית על משכנתא, ארנונה, מים, חשמל וכדו') את שיעור המס השולי החל עליו (החל מ-10% ועד ל-48%). חלופה זו מתאימה לאלו המשכירים דירות מגורים יקרות ערך הנוטלים על עצמם את עליות האחזקה השוטפות, כגון: ארנונה, מים וכדומה ויש להם משכנתא על הדירה המושכרת.

2. פטור ממס על הכנסות מדמי שכירות: המשכיר זכאי לפטור על הכנסותיו מדמי שכירות עד לגובה של 5,010 ₪ לחודש. כל הכנסה מדמי שכירות מעבר לסכום הנ"ל תהיה חייבת במס שולי. חלופה זו מתאימה לבעלי הכנסות נמוכות מדמי שכירות ששיעור המס השולי שלהם נמוך.

3. תשלום מס בגובה 10%: המשכיר ישלם מס בגובה 10% על הכנסותיו מדמי שכירות תוך 30 יום מיום קבלתם. חלופה זו מתאימה לבעלי הכנסות גבוהות מדמי שכירות שאינם נוטלים על עצמם את עלויות האחזקה השוטפות ושאין להם משכנתא על הדירה המושכרת.

4. מס מופחת על הכנסות מדמי מפתח: בעל הדירה ישלם מס בשיעור של 35% על הכנסותיו מדמי מפתח תוך 30 יום מיום קבלתם. חלופה זו מתאימה לבעלי דירות מגורים מוגנות להם הכנסות שכירות מדמי מפתח.

5. פטור ממס על הכנסות מדמי שכירות לקשיש: הקשיש המתגורר בבית אבות זכאי לפטור על הכנסותיו מדמי שכירות על דירתו, עד לגובה מחצית התשלום השנתי ששילם בעד החזקתו בבית אבות. חלופה זו מתאימה לקשישים המתגוררים בבתי אבות, אשר משכירים את דירתם הפרטית לשם מימון תשלומי החזקתם בבית האבות.

6. פטור ממס על הכנסות מדמי שכירות לנכס ששימש לעסק שקיבל מי שהגיע לגיל פרישה:מי שהגיע לגיל פרישה זכאי לפטור על הכנסותיו מהשכרת נכס שהיה בבעלותו וששימש אותו לעסק עד לגובה של 35,112 ₪ וזאת בתנאי שאין לו או לאשתו הכנסות פטורות מקרן פנסיה וקופת גמל או הכנסות מריבית שחלות עליהן הקלות ממס.כמו כן דמי השכירות אינם משולמים על ידי קרוב, או על ידי חברה שהיחיד בעל שליטה בה. חלופה זו מתאימה לבעלי עסקים שהגיעו לגיל פרישה ואין ברשותם קרן פנסיה, קופת גמל או תוכנית חיסכון אשר משכירים את עסקיהם בתמורה לקבלת דמי שכירות חודשיים.

7. תשלום מס בגובה 15% על הכנסות שכירות בחו"ל: המשכיר ישלם על הכנסותיו מדמי שכירות בחו"ל בניכוי הוצאות פחת, מס בשיעור של 15%. המשכיר לא יהיה זכאי לקיזוז, לזיכוי או לפטור מההכנסה ולא יוכל  להפחית את מסי החוץ ששולמו בחו"ל. חלופה זו מתאימה לבעלי הכנסות גבוהות אשר רכשו דירה להשקעה בחו"ל ללא משכנתא ושאינם נוטלים על עצמם את עלויות האחזקה השוטפות.

8. פטור ממס לעולה חדש ותושב חוזר על הכנסות שכירות בחו"ל: תושב חוזר ששהה בחו"ל לפחות 10 שנים ועולה חדש יהיו פטורים ממס במשך 10 שנים על הכנסותיהם מדמי שכירות בחו"ל. כמו כן תושב חוזר ששהה בחו"ל לפחות 6 שנים, יהיה פטור ממס במשך 5 שנים על הכנסותיו מדמי שכירות בחו"ל עבור בית שרכש כאשר שהה בחו"ל. חלופה זו מתאימה לעולים חדשים ותושבים חוזרים שלא מכרו את בתיהם בחו"ל והחליטו להשכירם ולעלות ארצה, וזאת בתנאי שטרם חלפה התקופה האמורה מיום הגעתם ארצה. עוד נציין כי בהתאם לחוק מע"מ ותקנותיו ישנו  פטור ממע"מ על השכרת דירות למגורים לתקופה שאינה עולה על 25 שנה, למעט השכרה לשם אירוח בבית מלון.

 *הכותב, רו"ח דקל וקנין, הינו רואה חשבון יוצא מחלקת המיסים KPMG וכיום בעליו של משרד רואה חשבון ברחובות. מאמר זה נועד למסירת מידע בלבד ואין לראות בתוכנו מתן יעוץ או מתן חוות דעת.

תגובות

תגובות

About מערכת האתר

Check Also

מי רקם את "התחקיר המיוחד" כנגד ראש העיר רחובות וסיעת הליכוד?